（Ｐ−１）
                  
                  

                  
                  

                  
                  　
                  　menu
                  　　  1.土地購入
                  　　　　　2.新築住宅購入　
                  　　　3.新築マンション購入　　

                  
                  
　　　　　　　　　　
                  4.中古住宅購入
                  　　5.中古マンション購入　　6.土地・住宅売却　　　　
                  
                  

                  
                  

                  
                  

               
            
            

               

                  
不動産売買の知識　　　
                  
                  
　
                  
                  
　【購入時】
                  
                  
〔１〕　土地購入の場合の着眼点
                     
                     
　１．購入しようとする、その場所がどの様な規制があるかを確認します。
                  
                  
　　　　　　
                  
                  
�@　市街化区域か、市街化調整区域でないかをチェック。

                        　　（調整区域では、基本的には特定者以外は建築することがせきませんので気

                        　　　お付けなければんなりません。）
                  
                  
　　　　　　
                  
                  
�A　都市計画区域内では、地域地区の指定があり、おもなものとして用途地域

                        　　の１２種類とまた、高度地区、防火地域、風致地区などの地域があり、土地

                        　　を利用する場合はそれぞれに規制がなされています。
                  
                  
　　　　　
                  
                  
�B　２つの用途地域にまたがって、土地がある場合はその敷地の広い方にある

                        　　用途地域の制限が適用されます。
                  
                  
　　　　　　
                  
                  
�C　住宅（一戸建て）を目的とする場合の地域の選択
                  
                  
　　　　　　イ．なるべくなら住宅専用地域を求めるのが理想的です。
                  
                  
　　　　　　ロ．第一種住居地域からは、規制がゆるやかになるため階層の多いマンションや

                  　　　　　　　　オフィスビルなどが建ちます。
                  
                  
　　　　　　ハ．準工業地域や工業地域などは避けるべきです、後でよく問題なるのがこの地

                  　　　　　　　　域で、高いビルだけでなく、多種多様の工場が建つ所で、特に空き地が存在す

                  　　　　　　　　るところでは、いつ工場が建っても仕方ない所です。
                  
                  
　　　　　　ホ．工業専用地域は、住宅を建築が出来ませんので注意が必要です。　
                  
                  
　　　　　　
                  
                  
　　　　　　�D　建ぺい率、容積率による建築制限
                  
                  
　　　　　　イ．建ぺい率とは、敷地面積の割合に対して建築できる一階の部分面積を制限す

                  　　　　　　　　る規制値です。
                  
                  
　　　　　　ロ．容積率とは、敷地面積の割合で延べ床面積（一階から最上階までの総床面積）

                  　　　　　　　　を制限する規制値です。
                  
                  
　　　　　　　　率の数値については、その土地所在地の市町村役場の都市計画課または建設

                  　　　　　　　　課に備えてある用途地図に示されています。
                  
                  
　　　　　　　（例）　土地面積　１００�u、　建ぺい率　５０％、　容積率　１００％　　の場合の計算
                  
                  
　　　　　　　　　　　１００�u　×　５０％　　　＝　５０�u　　　・・・・・　一階部分の最大面積　
                  
                  
　　　　　　　　　　　１００�u　×　１００％　　＝１００�u　　　・・・・・　一階から最上階までの

                  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　最大延べ床面積
                  
                  
　
                  
                  
　　　　　　�E　高度地区による制限
                  
                  
　　　　　　　用途地域同様に建物の高さを制限しています。
                  
                  
　　　　　　　定められた高さ以上建築する事は出来ません。
                  
                  
　　　　　　　高さ数値については、用途地図に示されています。
                  
                  
　　　　　　　
                  
                  
　　　　　　�F　防火地域、準防火地域の制限
                  
                  
　　　　　　　この地域については、一定規模以上の木造住宅は制限があり、基本的には

                  　　　　　　　防火構造にしなければなりません。
                  
                  
　　　　　　　詳しくは資料をご覧下さい。
                  
                  
　
                  
                  
　　　　　　�G　風致地区（一種、二種）
                  
                  
　　　　　　　都市の風致の維持を目的し、条例によって宅地造成や建築及び木竹の伐採等

                  　　　　　　　を制限しています。
                  
                  
　　　　　　　詳しくは資料をご覧下さい。
                  
                  
　
                  
                  
　　　　　　�H　建築協定による制限
                  
                  
　　　　　　　建築協定の有無を確認します。
                  
                  
　　　　　　　建築協定が定められている地域によって、それぞれに建物の外観、色彩、用途

                  　　　　　　　などが制限を受けます。　
                  
                  
　
                  
                  

                  
                  

                  
                  　

                  
                  
　２．購入しようとする土地への取り付け道路の形態と、その実体を確認。
                  
                  
　　　　　　　なかでも大事な要素で、プロでも時々悩まされ問題になることがあります。

                  　　　　　　何故なら、法的制限もさることながら目に見えない、目的を阻害する要件がひそん

                  　　　　　　でいるからです。
                  
                  
　　　　　　専門知識がなく、調べずいきなり土地を買ってしまって家が建てられないということ

                  　　　　　　が起こりますので、注意しなければなりません。
                  
                  
　　　　　�@　道路の種類
                  
                  
　　　　　　イ．公道　・・・　おおやけの道路
                  
                  
　　　　　　ロ．私道　・・・　個人所有の道路で住人専用道路と、公に解放している道路があります。
                  
                  
　
                  
                  
　　　　　�A　道路の幅員による判定
                  
                  
　　　　　　イ．道路の幅は４メートル以上が原則
                  
                  
　　　　　　ロ．４メートル未満の道路は、道路法の２項道路して認定されているか、または以前

                  　　　　　　　　から道路として利用されていて
                  
                  
　　　　　　　　地方公共団体（市町村役場）の承認を得た場合以外は、道路となりませんので注

                  　　　　　　　　意しなければなりません。
                  
                  
　　　
                  
                  
　　　　　　�B　道路と敷地の関係
                  
                  
　　　　　　　　敷地対して道路に接する部分が最低２メートル以上なければ、建築許可がおりま

                  　　　　　　　　せん。
                  
                  
　
                  
                  

                  
                  

                  
                  　

                  
                  
　３．上下水道、電気、ガスの確認
                  
                  
　　　　　　�@　水道については、その地区の水道局に確認する必要があります。
                  
                  
　　　　　　　埋設管があっても、水道管の口径や容量不足などを考えなくてはなりません。
                  
                  
　　　　　
                  
                  
　　　　　�A　下水道についても地方公共団体（市町村役場）の下水道課で埋設管の状況を確

                  　　　　　　　認することが必要です。
                  
                  
　　　　　　　また、下水処理施設がない場合は、浄化槽の設置が必要となります。
                  
                  
　　　　
                  
                  
　　　　　�B　電気については、既存電線があるかまたは引けるかを調べて、なお念のためその

                  　　　　　　　地区の電力会社に、確認しておくとよいでしょう。
                  
                  
　
                  
                  
　　　　　�C　都市ガスについても、既存の埋設管がある場合はよいのですが、新設できない場

                  　　　　　　　合がありますので、ガス会社に確認する必要があります。
                  
                  
　　　　　　　ない場合は、プロパンガスを使用するほかありません。
                  
                  
　
                  
                  
　　　　　�D　電話についても、電気同様に既存電線があるかまたは引けるかを調べておくことが

                  　　　　　　　必要です。
                  
                  
　
                  
                  

                  
                  

                  
                  　　　　　　　

                  
                  
　４．敷地境界の確認
                     
                     
境界確認は最も重要な要素です。境界が曖昧なため隣の人とトラブルが発生し、継続的に近所付き合いが出来なくなる恐れがありますので、関係者の立ち会いのもと境界石を設置したうえで、測量図を作成し確認の書面を取り交わして、登記しておく事が大事です。
                  
                  
　
                  
                  

                  
                  

                  
                  　

                  
                  
　５．敷地及び道路の権利形態の確認
                     
                     
土地の権利には、所有権、定期借地権、借地権、賃借権、地役権、通行権などがあり、当然に所有権以外は、地代が発生します。また定期借地権の場合、残存期間を確認しておく事が大事です。
                  
                  
　
                  
                  
　
                  
                  
　
                  
                  
　　　　　●　細部については用途制限の資料を参照して下さい。　　資料へ
                  
                  
　
                  
                  
　　　　　　
                  
                  

               
            
            

               

                  

                  
                  

                  
                  

                  
                  ※　ご相談承ります。
                  
                  

                  
                  

                  
                  

               
            
            

               

                  
　
                  
                  
　menu
                  　　  1.土地購入
                  　　　　　2.新築住宅購入　
                  　　　3.新築マンション購入　　
                  
                  
　　　　　　　　　　4.中古住宅購入
                  　　5.中古マンション購入　　6.土地・住宅売却